Пример.

Риэлторская организация получила банковский кредит сроком на 2 месяца в сумме 590 000 руб. под 30% годовых, для оплаты приобретенного нежилого помещения с целью его дальнейшей перепродажи. Согласно договору проценты начисляются банком ежемесячно, а их уплата производится единовременно вместе с погашением основной суммы долга. Стоимость приобретенного помещения составляет 590 000 руб., в том числе НДС 90 000 руб. Получение кредита и оплата нежилого помещения произведены после получения организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение. Кредитные средства возвращены в установленный срок.

На счетах бухгалтерского учета риэлторской организации будут сделаны следующие записи:

Д 41 "Товары", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 500 000 руб. - оприходовано нежилое помещение, приобретенное для продажи;

Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 90 000 руб. - отражена сумма НДС по приобретенному помещению;

Д 51 "Расчетные счета", К 66-1 "Расчеты по основной сумме долга" - 590 000 руб. - получен кредит банка на приобретение помещения;

Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - произведена оплата за приобретенное помещение;

Д 68 "Налоги и сборы НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 90 000 руб. - принята к вычету сумма НДС по оплаченному и оприходованному нежилому помещению.

Ежемесячно в течение срока действия кредитного договора производятся следующие записи:

Д 91 "Прочие доходы и расходы", К 66-2 "Расчеты по начисленным процентам" - 29 500 руб. - начислены проценты по полученному кредиту за 2 месяца ((590 000 х 30% / 12 х 2) = 29 500 руб.)

Д 66-1 "Расчеты по основной сумме долга", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - отражен возврат основной суммы долга по полученному кредиту;

Д 66-2 "Расчеты по начисленным процентам", К 51 "Расчетные счета" - 29 500 руб. - отражена уплата процентов банку по полученному кредиту.

Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества производится в следующем порядке.

1. Регистрирующие органы обязаны сообщить в налоговый орган по месту своего нахождения сведения, о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе в течение 10 дней со дня их регистрации (п. 4 ст. 85 НК РФ).

2. В течение 5 дней со дня поступления этих сведений налоговый орган ставит организацию на учет (п. 2 ст. 84 НК РФ).

3. В этот же срок налоговый орган обязан выдать налогоплательщику или направить ему по почте уведомление о постановке на учет по форме N 09-1-3, установленной приказом МНС России от 3 марта 2004 г. N БГ-3-09/178. В этом уведомлении, в частности, будет указан КПП, который налоговый орган присвоит организации при постановке на учет по местонахождению недвижимого имущества организации (п. 2.1.4 приказа).

Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, уплаченные риэлторской организацией при приобретении основных средств. При этом указанные вычеты производятся по мере постановки на учет объектов основных средств, с момента начисления амортизации в налоговом учете (п. 5 ст. 172 НК РФ). Порядок начала начисления амортизации по объекту амортизируемого имущества установлен п. 2 ст. 259 НК РФ, а именно: амортизация для целей налогообложения начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект введен в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 116 НК РФ нарушение риэлторской организацией установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного п. 2 ст. 83 НК РФ, влечет взыскание штрафа в размере 5000 руб.

Нарушение налогоплательщиком установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе на срок более 90 дней влечет взыскание штрафа в размере 10000 руб. (п. 2 ст. 116 НК РФ).

Передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

До момента государственной регистрации - перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить); продавец (застройщик) также теряет право распоряжения объектом сделки.

Затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

С 2006 г. вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, и эти изменения прояснили многое, что было неясно для риэлторов в налоговом учете.

Один из видов деятельности риэлторов - покупка недвижимости и дальнейшая ее продажа клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. В случае, если изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Товары" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры также войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7 500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В учете у продавца отражается "реализованная", но не прошедшая государственной регистрации квартира, в данном случае правомерно использование риэлтором счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности, на которую к нему не перешло.

В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации.

Однако здесь сумма госпошлины, в отличие от бухгалтерского учета, не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу же после уплаты, независимо от момента реализации квартиры.

При дальнейшей продаже квартиры риэлтором дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров, а ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Что касается НДС, то с начала 2006 г. "реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них" и "передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир" подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ), т.е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС. Заметим, что этой льготой не смогут воспользоваться риэлторы, которые непосредственно не занимаются продажей принадлежащего им на праве собственности жилья, а оказывают исключительно посреднические услуги (подбор квартиры, заполнение необходимых бумаг и т.д.).

Застройщики (инвесторы), привлекающие недостающие денежные средства соинвесторов для реализации инвестиционного проекта по строительству жилищного объекта, нередко нарушают положения, в соответствии с которым до учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.

Собственные средства юридических и физических лиц, при использовании которых инвестиционные проекты реализуются на коммерческой основе, составляют значительный объем среди источников финансирования капитальных вложений в основной капитал, объекты природопользования, землю.

С начала 2005 г. вступил в силу ряд нормативных актов, объединенных в "пакет жилищных законов". Они кардинально изменили правовое регулирование в этой сфере, коснувшись буквально каждого гражданина и затронув интересы многих организаций. Самыми главными в этом пакете, безусловно, являются действующие Жилищный и Градостроительный кодексы РФ.

В ЖК РФ впервые предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

Определены основания для отказа в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения.

Новым является правило о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Исключена норма о том, что необходимо получать разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Требование получения такого согласия распространяется лишь на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства).

Строительство жилья - высокодоходный бизнес, который требует значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений, поскольку период оборота средств в данной отрасли составляет от 1,5 до 3 лет. Именно такой срок необходим для возведения объекта от нулевого цикла до момента сдачи государственной комиссии. При этом стоимость строительства может достигать нескольких миллионов долларов. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства.

Поскольку из-за высоких процентных ставок привлечение банковского кредита для строительства жилья в нашей стране пока не получило должного распространения, застройщиками было найдено альтернативное решение - привлечение инвестиций других организаций, а также граждан.

Каждое предприятие использует в своей работе собственные разработки или классические схемы построения бизнеса.

Любую схему уменьшения налоговых обязательств можно назвать законной, если предприятию, осуществляющему строительство, по результатам работы схемы не может быть предъявлено никаких обвинений. Для этого необходимо на основе законодательной базы убедить государственные органы в том, что представленная схема не создана специально для уменьшения налоговых обязательств, а является логичным ведением строительного бизнеса.

Риэлторские организации в основном осуществляют инвестиции в строительство жилья с целью его дальнейшей реализации своим клиентам. Юридическая безграмотность физических и, довольно часто, юридических лиц, финансирующих строительство жилого дома, может привести к негативным последствиям, в случае сотрудничества с недобросовестным партнером.

Одним из способов формирования источников финансирования строительства объектов является привлечение средств физических и юридических лиц в форме долевого участия в строительстве.

<< | >>
Источник: Ирина Александровна Дубровская , Ольга Ивановна Соснаускене. Справочник риэлтора. 2004

Еще по теме Пример.:

  1. Пример.
  2. ПРИМЕРЫ
  3. Пример.
  4. Пример.
  5. Пример.
  6. Пример.
  7. Пример.
  8. Пример.
  9. Д. ПРИМЕРЫ ПРИМЕНЕНИЯ
  10. 17.9. ПРИМЕР СПЕЦИАЛИЗАЦИИ