Пример.

Риэлторская организация приобретает для перепродажи у физического лица в собственность квартиру за 1 000 000 руб., стоимость которой по оценке БТИ - 500 000 руб. Рыночная стоимость квартиры - 1 500 000 руб. В дальнейшем квартира была реализована за 1 050 000 руб.

В целях бухгалтерского учета финансовым результатом от продажи квартиры является убыток. Этот убыток формирует бухгалтерскую прибыль (убыток) отчетного периода, исходя из которой определяется сумма условного расхода (условного дохода) по налогу на прибыль (п. 20 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утв. приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. N 114н). Записи в бухгалтерском учете риэлторской организации:

1) произведена предоплата продавцу физическому лицу (приобретение квартиры) - Д 60.2 "Предоплата продавцу квартиры", К 51 "Расчетные счета" - 1 000 000 руб. - выписка банка по расчетному счету, договор купли-продажи с физическим лицом;

2) на дату получения свидетельства государственной регистрации права собственности риэлторской организации на квартиру отражена кредиторская задолженность перед продавцом квартиры - Д 41 "Товары", К 60.1 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 1 000 000 руб. - акт приемки-передачи имущества произвольной формы, свидетельство о государственной регистрации прав;

3) сумма предоплаты продавцу квартиры зачтена в счет оплаты - Д 60.1 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 60.2 "Предоплата продавцу квартиры" - 1 000 000 руб. - бухгалтерская справка;

4) на дату реализации (передачи) квартиры юридическому лицу отражена передача квартиры покупателю - Д 45 "Товары отгруженные", К 41 "Товары" - 1 000 000 руб. - акт приемки-передачи имущества (квартиры).

Бухгалтерские записи, связанные с продажей квартиры, на дату получения свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру:

1) признана выручка от продажи квартиры - Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90-1 "Выручка" - 1 050 000 руб. - свидетельство о государственной регистрации прав;

2) списана фактическая себестоимость проданной квартиры - Д 90-2 "Себестоимость продаж", К 45 "Товары отгруженные" - 1 000 000 руб. - бухгалтерская справка;

3) выявлен финансовый результат (без учета других операций) - (1 050 000 - 1 000 000) = 50 000 руб. - бухгалтерская справка.

В соответствии со ст. 228 НК РФ физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, обязано самостоятельно исчислить сумму НДФЛ, подлежащую уплате в бюджет, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию и уплатить исчисленную сумму налога в бюджет.

Поэтому, если продавцом квартиры является резидент РФ, определение налоговой базы источником выплаты дохода риэлторской организацией не производится.

По окончании налогового периода организация (как налоговый агент) должна представить в налоговые органы сведения о доходах физических лиц по форме N 2-НДФЛ с указанием общей суммы произведенных выплат по видам доходов (согласно разд. VI Методических рекомендаций налоговым органам о порядке применения гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" ч. 2 НК РФ).

В налоговом учете для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ как передача права собственности на товары на возмездной основе, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). Следовательно, в целях налогообложения прибыли доход от реализации квартиры признается организацией в момент государственной регистрации права собственности работника на квартиру, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров. Если цена приобретения покупных товаров с учетом расходов, связанных с их реализацией, превышает выручку от их реализации, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ). В соответствии со ст. 40 НК РФ налоговые органы могут осуществлять контроль за применением цен в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода.

В таких случаях налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, исчисленных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Поэтому, если в течение непродолжительного времени (например, месяца или квартала) риэлторская организация реализовала идентичную квартиру по более высокой цене, существует риск, что налоговые органы примут для целей налогообложения рыночную цену.

<< | >>
Источник: Ирина Александровна Дубровская , Ольга Ивановна Соснаускене. Справочник риэлтора. 2004

Еще по теме Пример.:

  1. Пример.
  2. ПРИМЕРЫ
  3. Пример.
  4. Пример.
  5. Пример.
  6. Пример.
  7. Пример.
  8. Пример.
  9. Д. ПРИМЕРЫ ПРИМЕНЕНИЯ
  10. 17.9. ПРИМЕР СПЕЦИАЛИЗАЦИИ