загрузка...

13. Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект

Строительство новых объектов в престижных районах крупных городов зачастую невозможно из-за отсутствия свободных земельных участков. Поэтому нередко организации скупают квартиры или расселяют жильцов дома, чтобы провести его реконструкцию и переоборудовать, например, под современный офис или фешенебельную гостиницу.

Поскольку квартиры приобретаются с целью реконструкции жилого дома и его переоборудования под иной объект, поэтому стоимость выкупленных квартир следует относить на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" (субсчет "Строительство объектов основных средств"). Здесь они будут учитываться до тех пор, пока весь дом, переоборудованный уже под иной объект, не будет введен в эксплуатацию. Только после этого все затраты будут учтены на счете 01 "Основные средства".

Согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н, для того чтобы признать актив в качестве основного средства, необходимо одновременное выполнение четырех условий:

1) объект должен использоваться в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

2) он должен использоваться свыше 12 месяцев;

3) организация не должна планировать перепродать этот актив;

4) этот актив должен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В случае выкупа жилья для реконструкции объекта не выполняется первое условие, поскольку квартиры не будут использоваться до тех пор, пока организация не закончит реконструкцию и переоборудование дома. А после этого изменится даже функциональное назначение квартир. Потому затраты на выкуп квартир представляют собой капитальные вложения, связанные с созданием.

Согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, "допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств".

Из пункта 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ следует, что к основным средствам относится имущество организации, которое используется в производственных целях или для управленческих нужд свыше 12 месяцев и стоимость которого превышает 10 000 руб.

Никаких оговорок по поводу того, что имущество можно отнести к основным средствам только после государственной регистрации прав на него (если, конечно, такая регистрация необходима), в НК РФ нет. Кроме того, в п. 8 ст. 258 НК РФ указано, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. Иначе говоря, недвижимость, права на которую еще не зарегистрированы, можно не только отразить в составе основных средств, но даже амортизировать.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество, которое по правилам бухгалтерского учета отражается у организации в составе основных средств. Стоимость выкупленных квартир в доме, подлежащем реконструкции, признается капитальными вложениями. Поэтому до тех пор пока жилой дом, переоборудованный уже под иной объект, не введут в эксплуатацию и не поставят на счет 01 "Основные средства", платить налог на имущество не нужно.

Пример.

Организация (риэлтор, инвестор и заказчик-застройщик в одном лице) скупает квартиры в жилом доме, чтобы после его реконструкции открыть в нем гостиницу. При этом с собственниками квартир заключаются договоры купли-продажи. Стоимость всех выкупленных квартир в жилом доме составила 150 750 000 руб.

Организация отразит в учете операции по покупке квартир следующими проводками:

1) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры" - 150 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции;

2) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры", К 51 "Расчетные счета" - 150 750 000 руб. - перечислены деньги жильцам (собственникам) за выкупленные у них квартиры.

Однако на практике чаще всего используется несколько иной вариант оформления отношений между жильцами и организацией, выкупающей их квартиры.

Между ними заключается два договора: первый - договор купли-продажи квартиры, по которому организация приобретает у жильца квартиру, а второй - посреднический договор, по которому организация обязана оказать жильцу услуги по поиску и оформлению для него покупки другой квартиры. При этом деньги, причитающиеся жильцу квартиры по первому договору, организация может перечислить непосредственно продавцу той квартиры, которая подобрана для этого жильца в рамках второго договора.

При таких расчетах организация получает прибыль, поскольку обычно стоимость квартир в доме, подлежащем реконструкции, превышает стоимость тех квартир, которые предоставляются жильцам. Ведь за свои услуги, связанные с подбором новых квартир для жильцов, организация должна получить вознаграждение.

Зачет взаимозадолженностей допускается, если требования однородны и срок их погашения наступил (либо срок не указан или определен моментом востребования), для зачета достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ).

Пример.

Воспользуемся исходными данными предыдущего примера, несколько изменив его. Предположим, что организация заключила с каждым жильцом по два договора:

1) договор купли-продажи квартиры жильца (стоимость приобретаемых по таким договорам квартир составила 151 750 000 руб.);

2) агентский договор, по которому организация находит жильцам другие квартиры, при этом агентское вознаграждение организация определяется как разница между стоимостью квартиры, приобретенной у жильца по договору купли-продажи, и стоимостью найденной для него квартиры (допустим, что фактическая стоимость найденных для жильцов квартир составила 150 500 000 руб.). Расходы организации на подбор новых квартир для жильцов расселяемого дома составили 535 000 руб.

В этом случае организация сделает в учете следующие проводки:

1) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры" - 151 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции;

2) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры", К 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир" 150 500 000 руб. - отражена задолженность перед продавцами квартир, найденных для расселяемых жильцов;

3) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры", К 90 субсчет "Выручка" - 1 250 000 руб. (151 750 000 - 150 500 000) - отражено агентское вознаграждение фирмы за услуги по поиску квартир и оформлению документов для расселяемых жильцов;

4) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 190 677,97 руб. (1 250 000 руб. / 118% х 18%) - начислен НДС с агентского вознаграждения;

5) Д 90 субсчет "Себестоимость продаж", К 20 "Основное производство" - 535 000 руб. - списаны расходы, связанные с подбором новых квартир для жильцов расселяемого дома;

6) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 524 322,03 руб. (1 250 000 - 190 677,97 - 535 000) - отражена прибыль по данной операции;

7) Д 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир", К 51 "Расчетные счета" - 150 500 000 руб. - перечислены деньги продавцам квартир, найденных для расселяемых жильцов;

8) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры" 151 750 000 руб. - произведен взаимозачет задолженностей.

В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" все затраты на приобретение, сооружение и изготовление объектов основных средств (за исключением НДС и иных возмещаемых налогов) включаются в их стоимость. А потому все расходы на реконструкцию жилого дома и его переоборудование под иные цели нужно собирать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Аналогичный порядок действует и в целях налогообложения прибыли (п. 1 ст. 257 НК РФ). Поэтому в данном случае бухгалтеру удастся сблизить данные бухгалтерского и налогового учета.

<< | >>
Источник: Ирина Александровна Дубровская , Ольга Ивановна Соснаускене. Справочник риэлтора. 2004

Еще по теме 13. Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект:

  1. 10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи
  2. 4. Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве
  3. Статья 288. Собственность на жилое помещение Статья 289. Квартира как объект права собственности Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
  4. 7. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения
  5. § 1. Значимый иной для этнического самоосознания русских
  6. Что в НК РФ понимается под объектом налогообложения?
  7. Глава 5 Приобретения и потери Америки: захват технологий для «большого скачка»
  8. 15. Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений
  9. Создание параллельной структуры для разработки и реализации проекта смены курса
  10. Установите регулярное время и место для проведения индивидуальных встреч
  11. 3.2. Политика — объект исследования для психологии
  12. 4. Оказание услуг по подбору объектов недвижимости для физических лиц
  13. 1. ИНОЙ ПУТЬ