загрузка...

10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи

Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи предполагает покупку недвижимости и дальнейшую ее продажу клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. Поскольку изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Продажи" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Продав квартиру, организация не сможет признать выручку до тех пор, пока право собственности покупателя не будет зарегистрировано. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 одним из условий признания выручки является переход права собственности от продавца к покупателю, а это, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, происходит в момент регистрации права. Поэтому пока клиент не станет полноправным собственником квартиры, у риэлтора ее стоимость будет оприходована на счете 45 "Товары отгруженные".

В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако сумма госпошлины в отличие от бухгалтерского учета не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу после уплаты, независимо от момента реализации квартиры. При дальнейшей продаже квартиры риэлторской организацией дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров. Ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Что касается НДС, то с начала 2006 г. "реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них" и "передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир" подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Т.е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС. Заметим, что этой льготой не смогут воспользоваться риэлторы, которые непосредственно не занимаются продажей принадлежащего им на праве собственности жилья, а оказывают исключительно посреднические услуги (подбор квартиры, заполнение необходимых бумаг и т.д.).

Пример.

Допустим, покупатели (в том числе потенциальные покупатели) квартир оставляют задаток, если хотят "придержать" квартиру за собой. После этого договор купли-продажи не всегда заключается. В случае его заключения задаток принимается в счет оплаты за посреднические услуги. Следует ли облагать задаток НДС при его получении?

В соответствии со ст. 162 НК РФ суммы авансовых и иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг, увеличивают налоговую базу по НДС.

А задаток в данном случае подпадает под определение "иные платежи". Таким образом, НДС с задатка платится в том же порядке, что и НДС с авансов.

Пример.

Риэлторская организация заключила договор с физическим лицом на продажу его квартиры. В договоре указана стоимость квартиры - 156 000 руб. Организация разместила рекламное объявление но, при этом была указана цена продаваемой квартиры - 175 000 руб. Из-за разницы цен организация была привлечена к административной ответственности за размещение в рекламном объявлении недостоверных сведений.

Если организация, продавая квартиры по договору поручения или агентскому, действует от имени физического лица, то информация, размещенная в объявлении, рекламой не является, поскольку в п. 5 ст. 1 Федерального закона от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе" сказано, что объявления физических лиц, в том числе в средствах массовой информации, не связанные с предпринимательской деятельностью, рекламой не являются.

Если стороны заключили договор комиссии, согласно которому посредник действует от своего имени, либо таково условие агентского договора, то и в этом случае нарушения нет. Поскольку, согласно ст. 992 ГК РФ, посредник вправе совершить сделку на более выгодных условиях, чем те, которые были указаны поручителем. Полученная выгода делится между участниками, если договором не предусмотрен иной порядок. Эти же правила распространяются и на агентский договор (ст. 1011 ГК РФ). Поэтому риэлтор может в объявлении указать стоимость квартиры выше, чем в договоре.

Если квартира приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, то в соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утв. приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н, эта квартира принимается к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов. Поэтому еe стоимость указывается в договоре купли-продажи. В бухгалтерском учете приобретенная квартира отражается по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира приобретается организацией у физического лица, не являющегося плательщиком НДС, стоимость квартиры не включает НДС.

Выручка от продажи квартиры признается организацией при выполнении условий, перечисленных в п. 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н. Одним из этих условий является переход права собственности на товар (квартиру) от организации к покупателю (работнику). До момента государственной регистрации права собственности работника на квартиру выручка от продажи переданной по акту приемки-передачи имущества квартиры не может быть признана в бухгалтерском учете. Поэтому с момента подписания акта приемки-передачи имущества до момента признания выручки стоимость квартиры учитывается на счете 45 "Товары отгруженные". На дату государственной регистрации право собственности на квартиру переходит к покупателю (п. 2 ст. 223 ГК РФ) и в бухгалтерском учете производится запись по кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка" и дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Одновременно с признанием выручки стоимость проданной квартиры списывается со счета 45 в дебет субсчета 90-2 "Себестоимость продаж".

<< | >>
Источник: Ирина Александровна Дубровская , Ольга Ивановна Соснаускене. Справочник риэлтора. 2004

Еще по теме 10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи:

  1. 4. Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве
  2. Договор розничной купли-продажи
  3. Договор купли-продажи
  4. § 7.1.3. Договор купли-продажи
  5. 17.1. Договор купли-продажи
  6. Договор купли-продажи
  7. 5.9. Договор купли-продажи Общие положения.
  8. § 2. Договор мены и купли-продажи
  9. 13. Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект
  10. 7. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения
  11. 9. Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости Нежилой фонд
  12. 5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома
  13. § 62. Приобретение права собственности по договору 195.
  14. Статья 288. Собственность на жилое помещение Статья 289. Квартира как объект права собственности Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
  15. 1.8. Штаб-квартира Банка ИНГ
  16. 6. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам
  17. 1.2. Штаб-квартира Института Рокки Маунтин[*]
  18. Глава 6 Без ведома потерпевших — конспиративные квартиры