5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией - владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Если владельцем земельного участка является какая-либо организация, то заключается трехсторонний контракт.

Если риэлторская организация внесла инвестиционный взнос в полном объеме и тем самым выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, то в этом случае у риэлторской организации возникает право требования к заказчику на долю профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст. 382 ГК РФ) это право (требование) может быть передано риэлторской организацией другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии), в этом случае договор цессии помогает гарантированно вернуть свои деньги.

В договоре цессии участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий (покупатель). Договор цессии, на основе которого производится перемена сторон в обязательстве, должен соответствовать первоначальному договору, по которому проводилась сделка между продавцом задолженности и должником (ст. 389 ГК РФ). Если первоначальный договор был заключен в простой письменной или нотариальной форме, то уступка права требования совершается таким же образом. Если сделка требовала государственной регистрации, то договор цессии нужно зарегистрировать в том же порядке. Права по цессии покупатель получает от первоначального кредитора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода.

Если построенные квартиры предназначены для продажи, то они включаются в состав основных средств или готовой продукции в зависимости от предполагаемого направления использования. Риэлторские организации могут продавать готовые квартиры, поступившие в их собственность по окончании строительства и принятия на баланс готовых помещений.

Уступка права требования представляет собой перемену кредитора в обязательстве в результате совершения кредитором соответствующей сделки, как правило, путем заключения двустороннего соглашения (договора) между прежним и новым кредитором (ст. 382 ГК РФ).

Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.

В случае если объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию и акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, то заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) риэлторской организации к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.

Договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: риэлторская организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что:

1) инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи;

2) оформление права собственности на недвижимость - достаточно длительный процесс, занимающий немалое время.

Поэтому вместо того чтобы оформить право собственности на имущество на себя, а затем еще раз переоформить на покупателя, риэлторы, не получая права собственности на построенную недвижимость, уступают право требования ее получения покупателю, и в результате право собственности оформляется только один раз - сразу на покупателя.

При этом очевидно, что данная риэлторская организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его.

Пример.

По договору цессии риэлторская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.

В бухгалтерском учете организации осуществляется следующая запись:

Д 76, субcчет "Расчеты с заказчиком", К 51 "Расчетные счета" - 2 000 000 руб. - по договору на долевое строительство заказчику перечислены денежные средства в размере инвестиционного взноса на строительство 2 квартир.

После подписания с цессионарием договора цессии:

1) Д 76, субcчет "Расчеты с цессионарием", К 90 "Выручка" - 3000 000 руб. - отражена уступка права требования квартир;

2) Д 90 "Себестоимость продаж", К 76, субcчет "Расчеты с заказчиком" - 2 000 000 руб. - списана на реализацию дебиторская задолженность в сумме инвестиционного взноса, внесенного риэлтором на строительство квартир, права на которые переуступаются;

3) Д 90 "Себестоимость продаж", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 152 542 руб. - начислен в бюджет НДС с разницы между задолженностью цессионария и стоимостью уступаемого права в размере реализуемой дебиторской задолженности;

4) Д 90 "Себестоимость продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 847 458 руб. - выявлен финансовый результат по договору цессии (является операционным доходом, включаемым в балансовую прибыль организации для обложения налогом на прибыль по основной ставке);

5) Д 51 "Расчетные счета", К 76, субcчет "Расчеты с цессионарием" - 3 000 000 руб. - погашена задолженность цессионария по договору цессии

В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности убыток от данной операции для целей налогообложения не учитывается.

<< | >>
Источник: Ирина Александровна Дубровская , Ольга Ивановна Соснаускене. Справочник риэлтора. 2004

Еще по теме 5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома:

  1. 4. Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве
  2. Договор о долевом участии в строительстве жилья
  3. 6. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам
  4. Статья 388. Условия уступки требования
  5. Статья 1216. Право, подлежащее применению к уступке требования
  6. Договор найма жилого помещения
  7. § 5. Договор социального найма жилого помещения
  8. Статья 355. Уступка прав по договору о залоге
  9. Статья 288. Собственность на жилое помещение Статья 289. Квартира как объект права собственности Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
  10. 10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи
  11. 7. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения